Щоквартальний огляд судової практики та законодавства у сфері земельного права проаналізував адвокат, керівник Центру земельного права Вищої школи адвокатури НААУ Віктор Кобилянський під час заходу з підвищення кваліфікації адвокатів, що відбувся у Вищій школі адвокатури.
Лектор докладно проаналізував разом з учасниками судову практику та законодавство у сфері земельного права, а саме:
- 1. Зміни в земельному законодавстві України.
- 2. Перспективне законодавство.
- 3. Актуальна практика ВС у земельних спорах.
У рамках характеристики судової практики та законодавства у сфері земельного права акцентовано на наступному:
1. Зміни в земельному законодавстві України
Закон України «Про основні засади державної кліматичної політики» від 08.10.2024 №3991-IX
- Стаття 18. Організаційно-економічні механізми та інструменти для досягнення цілей державної кліматичної політики.
1. Функціонування організаційно-економічних механізмів для досягнення цілей державної кліматичної політики забезпечується шляхом: …
4) стимулювання здійснення діяльності, спрямованої на збільшення обсягів видалення парникових газів поглиначами, у тому числі за рахунок збереження та відновлення природних екосистем, створення нових територій природно-заповідного фонду, запровадження більш екологічних сільськогосподарських практик, консервації деградованих земель тощо…
- Стаття 20. Інструменти стимулювання населення для досягнення цілей державної кліматичної політики.
1. З метою забезпечення реалізації державної кліматичної політики, заохочення населення до виконання заходів щодо пом’якшення наслідків зміни клімату та адаптації до неї може надаватися державна фінансова підтримка шляхом: …
6) забезпечують та сприяють створенню нових територій природно-заповідного фонду, а також консервації деградованих земель…
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України «Про адміністративну процедуру» від 10.10.2024 №4017-IX передбачає усунення колізій із Законом «Про адміністративну процедуру» в спеціальних законодавчих актах, уніфікація підходів щодо процедури прийняття, виконання та оскарження адміністративних актів та термінології законодавчих актів у відповідності до положень Закону «Про адміністративну процедуру».
Стаття 1. Предмет регулювання та сфера дії Закону.
1. Цей Закон регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб’єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.Цей Закон регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб’єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів…
Стаття 2. Визначення термінів.
1. У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні: …
2) адміністративна справа (далі – справа) – справа, що стосується публічно-правових відносин щодо забезпечення реалізації права, свободи чи законного інтересу особи та/або виконання нею визначених законом обов’язків, захисту її права, свободи чи законного інтересу, розгляд якої здійснюється адміністративним органом;
3) адміністративний акт – рішення або юридично значуща дія індивідуального характеру, прийняте (вчинена) адміністративним органом для вирішення конкретної справи та спрямоване (спрямована) на набуття, зміну, припинення чи реалізацію прав та/або обов’язків окремої особи(осіб)…
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення механізму забезпечення землями сил оборони» від 04.09.2024 №3948-IX.
- Стаття 20. Встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок …
9. Зміна цільового призначення особливо цінних земель та земельних лісових ділянок з метою їх використання для цілей, не пов’язаних із веденням лісового господарства, допускається виключно у разі: віднесення земельних ділянок до земель оборони і використання їх для забезпечення діяльності Збройних Сил України, інших утворених відповідно до законів України військових формувань, Міністерства оборони України, розвідувальних органів України, Державної прикордонної служби України, Служби безпеки України, а також для розміщення військових частин, військових навчальних закладів, підприємств, установ та організацій, що перебувають у сфері управління зазначених органів та/або входять до структури Збройних Сил України, інших утворених відповідно до законів України військових формувань…
- Стаття 77. Землі оборони.
1. Землями оборони визнаються земельні ділянки, призначені для забезпечення діяльності Збройних Сил України, інших утворених відповідно до законів України військових формувань, Міністерства оборони України, розвідувальних органів України, Державної прикордонної служби України, Служби безпеки України, Міністерства внутрішніх справ України, Національної поліції України, а також для розміщення військових частин, військових навчальних закладів, підприємств, установ та організацій, що перебувають у сфері управління зазначених органів та/або входять до структури Збройних Сил України, інших утворених відповідно до законів України військових формувань…
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин» від 08.10.2024 №3993-IX Глава 31 Особливості адміністративної процедури у сфері земельних відносин.
Стаття 172 . Особливості адміністративного провадження адміністративних справ у сфері земельних відносин.
1. Подання заяв, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами у сфері земельних відносин, до органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб здійснюється лише у письмовій формі шляхом особистого звернення, надсилання поштовим відправленням або поданняв електронній формі.
Органи державної влади, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи здійснюють розгляд заяв у порядку, передбаченому Законом України “Про адміністративну процедуру”, з урахуванням особливостей, встановлених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами у сфері земельних відносин.
2. Оскарження рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної РеспублікиКрим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у сфері земельних відносин здійснюється лише в судовому порядку, якщо інше не передбачено цим Кодексом, Законом України “Про адміністративну процедуру”, іншими нормативно-правовими актами у зазначеній сфері. 3. Рішення органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування у сфері земельних відносин, їх посадових осіб, на підставі яких виникають речові права на земельні ділянки, надається дозвіл (згода) на розроблення документації із землеустрою або відмова в його (її) наданні, надається погодження абовідмова у погодженні документації із землеустрою, вносяться відомості до Державного земельного кадастру (зміни до таких відомостей), надаються такі відомості (відмова в їх наданні), можуть бути визнані недійсними, протиправними виключно за рішенням суду, крім випадків, коли скасування протиправних рішень в позасудовому порядку передбачено законодавчими актами у сфері земельних відносин, а також Законом України «Про адміністративну процедуру»…
6. Правомірний адміністративний акт, зазначений у частині третій цієї статті, може бути відкликаний в порядку, передбаченому Законом України “Про адміністративну процедуру”.
9. Мотивування (обґрунтування) адміністративного акта у сфері земельних відносин є обов’язковим лише у разі, якщо таким актом:
- прийнято рішення про використання земельної ділянки, що перебуває у користуванні на правах оренди, емфітевзису, суперфіцію, для розміщення об’єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”;
- розірвано договір оренди земельної ділянки державної, комунальної власності, емфітевзису, суперфіцію щодо такої земельної ділянки, за умови що відповідно до закону або згідно з договором сторона договору, якою є адміністративний орган, має право розірвати договір в односторонньому порядку;
- в інших випадках, визначених цим Кодексом, Законом України “Про адміністративну процедуру” та іншими нормативно-правовими актами у сфері земельних відносин.
10. Адміністративний акт у сфері земельних відносин набирає чинності з моменту його прийняття, якщо інше не передбачено цим Кодексом, Законом України «Про адміністративну процедуру» та іншими законодавчими актами у сфері земельних відносин, і має бути доведений до відома тих, кого він стосується.
12. Подання скарги на адміністративний акт у сфері земельних відносин за клопотанням скаржника в порядку, визначеному Законом України “Про адміністративну процедуру”, не зупиняє дію адміністративного акта, що оскаржується, якщо інше не передбачено цим Кодексом, іншим законодавчим актом у зазначеній сфері»…
- Стаття 100. Порядок встановлення земельних сервітутів …
5. Встановлення земельних сервітутів, визначених пунктом “ж3 ” частини першої статті 99 цього Кодексу, здійснюється за договором між сервітуарієм та власником земельної ділянки за погодженням із землекористувачем, а у разі встановлення земельних сервітутів за договором із землекористувачем – за погодженням із власником земельної ділянки. Встановлення таких земельних сервітутів на підставі рішення суду не допускається.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення функцій Національного банку України з державного регулювання ринків фінансових послуг» від 25.10.2001 №2768-III
- Стаття 130. Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
1. Набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть: … Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками, Національним банком України лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Національний банк України здійснює відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, набутих у власність у рахунок погашення боргу за кредитами, наданими банкам для підтримки ліквідності, відповідно до Закону України «Про Національний банк України».
2. Перспективне законодавство
- Проект Закону України від 11.11.2024 р. №12194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України» передбачає:
Стаття 149. Порядок вилучення земельних ділянок із постійного користування. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності за рішенням Кабінету Міністрів України можуть вилучатися з постійного користування державних підприємств, установ, організацій без їхньої згоди та без згоди органів (організацій), до сфери управління (відання) яких вони належать, і передаватися у постійне користування іншим державним підприємствам. У разі якщо відомості про земельні ділянки, що вилучаються, не внесені до Державного земельного кадастру, замовлення розроблення документації із землеустрою, необхідної для внесення таких відомостей, здійснюється державним підприємством, якому передаються вилучені земельні ділянки. У разі використання земельних ділянок не за цільовим призначенням, або передачі у користування третім особам, Кабінет Міністрів України може вилучити земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, які належать закладу освіти, установі, організації, підприємству системи освіти, що перебуває у державній власності, на праві постійного користування, площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності, які залишаються у такої юридичної особи після вилучення, не може становити більше 100 гектарів.
- Проект Закону України від 24.09.2024 р. №12058 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення деградованих земель, стимулювання вирощування енергетичних рослин та виробництва альтернативного біопалива» передбачає:
III. Внести до Закону України «Про альтернативні види палива» (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2000, №12, ст. 94), такі зміни:
1) доповнити статтю 1 таким абзацом: «енергетичні рослини – багаторічні рослини, коренева система яких залишається у ґрунті після збору врожаю та продовжує процес вегетації, що вирощуються у плантаційний спосіб з періодичністю збору врожаю від 1 до 5 років з метою отримання біомаси (у вигляді продуктів рослинництва) для виробництва енергії з них. До енергетичних рослин прирівнюються однорічні олійні рослини, що в подальшому використовуються для виробництва біопалива або біокомпонентів».
3. Актуальна практика ВС у земельних спорах
- Постанова Верховного Суду від 10.04.2018 р. у справі №921/383/15-г/17:
Суд підтримує висновок апеляційного суду про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки, оскільки підставою вимог про розірвання спірного договору оренди стали обставини несплати орендної плати за період з 2010 по 2012 роки, заборгованість за якої є погашеною. Таким чином доводи скаржника щодо незаконності відмови у задоволенні позовних вимог про припинення договору оренди землі шляхом розірвання та повернення земельної ділянки не знайшли свого правого та матеріального підтвердження, оскільки не ґрунтуються на нормі закону та не відповідають обставинам справи, а тому відповідні вимоги не підлягають задоволенню.
- Постанова Верховного Суду від 20.11.2024 р. у справі N 918/391/23:
Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом “д” частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом “д” частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту “д” частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.
Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.
Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту “д” частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати).
Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків Верховного Суду України, викладених у постанові від 21 січня 2015 року у справі N 910/16306/13 (N 3-211гс14), та висновків Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладених у постанові від 10 квітня 2018 року у справі N 921/383/15-г/17, оскільки такі суперечать сталій практиці Верховного Суду щодо значення виплати заборгованості з орендної плати, зокрема, після пред’явлення позову про розірвання договору оренди землі.
Крім цього, Велика Палата Верховного Суду вважає за доцільне відступити від висновку, викладеного в її постанові від 27 листопада 2018 року у справі N 912/1385/17, шляхом його конкретизації та зазначення, що:
– пункт “д” частини першої статті 141 ЗК України як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати. У цьому випадку немає потреби оцінювати істотність порушення та застосовувати загальне правило, передбачене в частині другій статті 651 ЦК України, оскільки законодавство передбачає додаткову (до загальних) підставу розірвання договору оренди землі;
– якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило частини другої статті 651 ЦК України, а не припис пункту “д” частини першої статті 141 ЗК України. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, укладаючи такий договір, то такий договір має бути розірваний саме на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Також Велика Палата Верховного Суду відступає від висновків, визначених у постановах об’єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі N 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі N 293/1011/16-ц, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі N 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі N 914/1688/21 та в постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі N 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі N 175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі N 426/6529/20 шляхом конкретизації та зазначає про те, що несплата орендної плати в розумінні пункту “д” частини першої статті 141 ЗК України охоплює випадки лише повної несплати орендної плати, у строки, визначені договором. Натомість часткова несплата (недоплата) орендної плати може бути підставою для розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, якщо таке порушення умов договору буде кваліфіковане як істотне.
Першоджерело – https://tinyurl.com/mry9bvyr