Про актуальні зміни законодавства та судової практики у сфері земельного права, розповів під час вебінару, що відбувся у Вищій школі адвокатури НААУ, Віктор Кобилянський, адвокат, голова Комітету з аграрного, земельного та довкілевого права НААУ. Зазначений захід проведено у рамках серії щомісячних вебінарів-оглядів законодавства та судової практики, які мають за мету тримати руку на пульсі правових новин.
В огляді законодавчих змін в земельному праві лектор відмітив прийняту Кабінетом Міністрів України 10 травня 2024 року Постанову № 542 «Про внесення змін до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам». Згідно зі змінами заходи щодо визначення збитків власникам землі та землекористувачам здійснюватимуться не лише районними державними адміністраціями, а й військовими адміністраціями.
Говорячи про перспективне законодавство Віктор Кобилянський окремо сфокусував увагу на таких законодавчих ініціативах:
1.Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення планування використання земель» (реєстр. № 11169 від 12.04.2024)
Зміни передбачають:
- встановлення обов’язковості зазначення у документації з просторового планування оцінки впливу на території наслідків війни, у тому числі міграційних процесів та внутрішньо переміщених осіб;
- надання можливості здійснювати державну реєстрацію земельних ділянок, які формуються за містобудівною документацією на місцевому рівні, не після, а до затвердження вказаної містобудівної документації на підставі відповідного рішення виконавчого органу відповідної сільської, селищної, міської ради;
- вдосконалення механізму формування, отримання та врахування державних інтересів при розробці містобудівної документації на місцевому рівні, а саме визначення на законодавчому рівні: строку розгляду питання про визначення державних інтересів, вичерпного переліку документів, які додаються до звернення про визначення державних інтересів, правових наслідків ненадання уповноваженим органом відомостей про державні інтереси в установлений строк;
- встановлення механізму резервування земельних ділянок, комунальної власності для відновлення критичної інфраструктури;
- встановлення правила, за яким за містобудівною документацією на місцевому рівні здійснюється не лише планування використання відповідних територій, а й інших функцій, зокрема: резервування цінних для заповідання територій та об’єктів, інвентаризації земель, встановлення меж територій територіальних громад, сіл та селищ;
- надання можливості використовувати для цілей розроблення документації містобудівної документації на місцевому рівні актуальні ортофотоплани, створені у вигляді наборів базових геопросторових даних;
- встановлення механізму фіксації у Державному земельному кадастрі відомостей про техногенно забруднені землі, у тому числі землі, пошкоджені внаслідок бойових дій;
- визнання результатів контрольного геодезичного знімання закінченого будівництвом об’єкта документацією із землеустрою, на підставі якої до Державного земельного кадастру вносяться відомості про забудовану земельну ділянку;
- встановлення принципу, за яким склад та зміст містобудівної документації, яка відповідно до закону є одночасно документацією із землеустрою, не відноситься до об’єктів нормування у будівництві;
- надання можливості поєднання в одній документації положень плану відновлення та розвитку територіальної громади та програми комплексного відновлення території територіальної громади (її частини).
2.Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо встановлення єдиних підходів до розгляду документації із землеустрою та створення сприятливих умов для розвитку бізнесу» (реєстр. № 11184 від 18.04.2024)
Зміни передбачають:
1) подовжити строк оформлення права власності на земельну ділянку власниками невитребуваних земельних часток (паїв) або їх спадкоємцями;
2) встановити обов’язковість розгляду клопотання про надання дозволів на розроблення документації із землеустрою та документації із землеустрою відповідним органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, уповноваженими розпоряджатися земельними ділянками, у порядку черговості їх надходження;
3) встановити, що зміна цільового призначення земельних ділянок на територіях, якщо стосовно таких територій відсутня затверджена містобудівна документація на місцевому рівні, здійснюється на підставі мотивованого висновку уповноваженого органу містобудування та архітектури сільської, селищної, міської ради для розміщення житлових будинків, нежитлових будівель, промислових та складських будівель; нежитлових сільськогосподарських будівель; трубопроводів, ліній електронних комунікаційних мереж та електропередачі комплексних споруд промислових об’єктів (крім споруд підприємств, що здійснюють видобування, виробництво та переробку ядерних матеріалів, споруд підприємств і установок із збагачення та перероблення ядерного палива; споруд підприємств, призначених для термічного оброблення (спалювання) побутових відходів; атомних електростанцій), за рішенням власника земельної ділянки шляхом подання ним заяви про внесення відомостей про змінене цільове призначення земельної ділянки до Державного земельного кадастру, без розроблення документації із землеустрою;
4) визначити, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника без прийняття додаткових рішень про їх надання.
3.Проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин» (реєстр. № 11150 від 04.04.2024) (прийнятий за основу)
Зміни передбачають:
- Продовження (з 2025 року до 2028 року) строку оформлення нетребуваних (нерозподілених) земельних ділянок, здійснення розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) та їх спадкоємцями земель, що залишилися у колективній власності після розподілу земельних ділянок;
- Приведення Земельного кодексу України та законодавчих актів у сфері земельних відносин у відповідність із Законом України «Про адміністративну процедуру» (із встановленням обов’язковості письмової форми клопотань про надання земельних ділянок державної, комунальної власності у власність, користування, коригуванням норм щодо оскарження рішень про надання земельних ділянок у власність, користування тощо);
- Відновлення обов’язковості підвищення кваліфікації сертифікованих інженерів-землевпорядників (на сьогодні норма зупинена на час воєнного стану);
- Продовження до 2026 року пілотного проєкту із внесення відомостей до Державного земельного кадастру сертифікованими інженерами-землевпорядниками;
- Усунення неузгодженостей між Законами України «Про землеустрій» та «Про оцінку земель» (один з них надає право проводити роботи із землеустрою та оцінки земель і юридичним особам і фізичним особам-підприємцям, другий – лише юридичним особам);
- Приведення назв глав Земельного кодексу України відповідно до предметів їх правового регулювання (зазначення у назвах глав не лише назв категорій земель, а й відповідних обмежень у використанні земель інших категорій).
4.Проєкт Закону України «Про внесення змін до статті 135 Земельного кодексу України щодо ініціювання земельних торгів» (реєстр. № 11212 від 26.04.2024)
Пропонується статтю 135 Земельного кодексу України доповнити новою частиною другою такого змісту:
«2. Громадяни України та юридичні особи, зацікавлені у купівлі або оренді земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, яка може бути об’єктом земельних торгів відповідно до цього Кодексу, звертаються з клопотанням до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про продаж або передачу в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах).
Відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування розглядає таке клопотання у місячний строк з дня його отримання та приймає рішення про продаж або передачу в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) земельної ділянки на конкурентних засадах (на земельних торгах) або відмову з обґрунтуванням причин такої відмови».
5.Проєкт Закону України «Про внесення змін до підпункту 5 пункту 27 розділу X Перехідні положення Земельного кодексу України щодо встановлення права в період дії воєнного стану на безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність на виконання рішення суду, яке набрало законної сили» (реєстр. № 11213 від 26.04.2024)
Пропонується друге речення підпункту 5 пункту 27 розділу X Перехідні положення Земельного кодексу України викласти у такій редакції:
«Положення цього підпункту не поширюються на:
- безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
- безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом;
- безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації на виконання рішення суду, яке набрало законної сили».
6.Проєкт Закону України ««Про внесення змін до Кримінального процесуального кодексу України та інших законодавчих актів України щодо окремих аспектів посилення захисту прав добросовісного набувача» (реєстр. № 11135 від 29.03.2024)
Законопроєктом пропонуються зміни до Кримінального процесуального кодексу України, що передбачають:
– уточнення положень кримінального процесуального закону в частині визначення моменту виникнення в особи статусу особи, щодо майна якої вирішується питання про арешт;
– удосконалення положень щодо обов’язкової участі такої особи у розгляді клопотання про арешт майна;
– введення заборони на арешт нерухомого майна (в тому числі земельної ділянки), якщо воно перебуває у власності добросовісного набувача;
– поширення дії правозахисних механізмів і на відносини, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями законопроєкту.
Статті Господарського процесуального та Цивільного процесуального кодексів України доповнюються положеннями щодо недопущення забезпечення позову шляхом накладення арешту на нерухоме майно (в тому числі земельну ділянку), якщо воно перебуває у власності добросовісного набувача, а також вжиття інших заходів забезпечення позову, що передбачають обтяження речових прав власника на таке майно. Крім того зазначені законодавчі акти доповнюються положеннями щодо поширення дії відповідних механізмів і на відносини, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями законопроєкту.
В огляді судової практики лектор звернув увагу слухачів на наступні правові позиції Верховного Суду:
- Постанова КАС ВС від 13.03.2024 у справі №320/1230/22щодо відсутності підстав для видачі дозволу на розробку проєкту землеустрою на земельну ділянку, яка хоча б частково знаходиться в межах санітарно-захисної зони, встановленої планом зонування території населеного пункт
Згідно з ч. 7 ст. 118 ЗК України підставою відмови у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки може бути, зокрема, невідповідність місця розташування об’єкта вимогам генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, затверджених у встановленому законом порядку.
Місце розташування земельної ділянки, яку має намір одержати позивач, не відповідає вимогам містобудівної документації, а саме, згідно з Планом зонування території села, земельна ділянка знаходиться в санітарно-захисній зоні, а тому сільська рада мала законні підстави для прийняття рішення про відмову у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення цієї земельної ділянки у власність.
Земельна ділянка у певних межах є окремим об’єктом права з єдиним правовим режимом.
Застосовуючи ч. 2 ст. 114, ч. 7 ст. 118 Земельного кодексу України в контексті обставин цієї справи, Суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення у власність земельної ділянки, якщо вона хоча б частково знаходиться у межах санітарно-захисної зони.
- Постанова ВП ВС від 03.04.2024 у справі № 916/4093/21 щодо випадків, коли Міністерство юстиції України не має повноважень щодо розгляду скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав щодо цього нерухомого майна
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в постановах від 06.06.2018 у справі № 804/2296/17 (пункт 44), від 22.02.2023 у справі № 640/28931/20, від 27.06.2023 у справі № 640/26706/20 (пункт 42) (правовідносини у яких є подібними до тих, що склались у цій справі) сформулював висновок про те, що нетотожність чи відсутність хоча б одного елемента (ті самі сторони, той самий предмет і ті самі підстави) виключає таку підставу для відмови в задоволенні скарги, що наведена у пункті 4 частини восьмої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Однак при цьому у вказаних вище постановах Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду не врахував положення пункту 1 частини другої статті 37 зазначеного Закону.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду повинен був врахувати, що у випадку, коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір (спір про право), Міністерство юстиції України не має повноважень щодо розгляду скарги на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав щодо цього нерухомого майна в силу положень пункту 1 частини другої статті 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній на момент видання наказу).
З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду відступає від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду, викладеного в постановах від 06.06.2018 у справі № 804/2296/17 (пункт 44), від 22.02.2023 у справі № 640/28931/20, від 27.06.2023.
- Постанова КАС ВС від 20.03.2024 р. у справі №580/3029/20 вимоги щодо відстані між межовими знаками не більше 200 м застосовуються лише у разі фактичного встановлення межових знаків.
Вимоги щодо відстані між межовими знаками не більше 200 м застосовуються лише у разі фактичного встановлення межових знаків. При цьому, фактичне встановлення межових знаків не здійснюється у разі, якщо межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, шляхами, шляховими спорудами, парканами, огорожами, фасадами будівель та іншими лінійними спорудами і рубежами тощо).
Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з пояснювальною запискою до технічної документації із землеустрою межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (лісонасадженнями, шляхами, парканами, огорожами, обвалочними ровами), тому по бажанню користувача межові знаки в натурі не встановлювалися.
При встановленні в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок державного підприємства межі суміжних земельних ділянок не порушені і претензій від власників (користувачів) земельних ділянок щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) не заявлено.
Отже, за вказаних обставин пункт 3.4 Інструкції № 376 застосуванню не підлягає.
У свою чергу, ні статтею 34 Закону України від 7 липня 2011 року № 3613-VI «Про Державний земельний кадастр», ні Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, не передбачено вимог щодо відстані між поворотними точками координат земельної ділянки.
Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відповідність кадастрових планів земельних ділянок вимогам статті 34 Закону України «Про Державний земельний кадастр», тому державна реєстрація вказаних земельних ділянок здійснена відповідачем на законних підставах.
Відеофрагмент доступний для перегляду на сторінці Вищої школи адвокатури НААУ у Facebook: https://tinyurl.com/2pxfazn8